Zelf huis verkopen mag. Zelf onderhandelen niet!

Veruit de meeste mensen verkopen hun huis via een traditionele makelaar. Dat heeft uiteraard zo z’n voordelen. De traditionele makelaar komt meestal uit de regio en heeft goed zicht op de kenmerken van een buurt of straat. Bovendien heeft een reguliere makelaar het verkopen van huizen tot z’n beroep gemaakt. Bij een traditionele makelaar profiteer je dus van een flinke berg verkoopervaring.

Courtage makelaar bij verkoop huis

Die ervaring heeft uiteraard een prijskaartje. Een reguliere makelaar vraag tussen de 1,25% tot 1,75% courtage, exclusief btw. Inclusief btw betaal je bij een huis van € 200.000 gemiddeld € 3.630 makelaarscourtage. Bij € 300.000 bedraagt die courtage zelfs € 5.445.

Courtage oneerlijk?

Het betalen door middel van courtage wordt door sommigen nog wel eens al oneerlijk beschouwd. Immers: een huis van € 300.000 kost de makelaar niet veel meer werk om te verkopen dan een huis van € 200.000. Maar de verkoper betaalt voor het duurdere huis bijna € 2.000 extra.

Zelf huis verkopen vormt alternatief

Makelaarsland was één van de eerste partijen die het anders wilde gaan doen: zelf je huis verkopen, inclusief de service van de makelaar. In de jaren erna volgden meer partijen met dit idee. Als je zelf je huis wilt verkopen, draag je zelf zorg voor de promotie (foto’s en tekst) en neem je ook de bezichtigingen voor eigen rekening. 

Je betaalt hiervoor bedragen tussen de € 750 en € 1.250 inclusief btw, plus enkele honderden euro's aan extra kosten, onder andere voor foto’s of extra promotie op Funda.

Funda onmisbaar

De term “Zelf je huis verkopen” klopt eigenlijk niet helemaal. Je verkoopt je huis namelijk nog steeds via een makelaar. Dat kan ook bijna niet anders want zonder makelaar staat je huis niet op Funda. Een groot nadeel, Funda is nog altijd veruit de populairste woningwebsite van Nederland. 

Écht zelf verkopen kan wel, maar dan moet je zelf een website kunnen bouwen, en flink bereik hebben qua promotie of actief willen experimenteren met adverteren via Google Adwords, Facebook of Instagram. Ook dat kost geld, tijd en kennis van ‘social advertising’.

Zelf verkopen via makelaar… met restricties

Bij het verkopen via een internetmakelaar als Zelfverkopen, Makelaarsland of Mijnhuisverkoopikzelf heb je niet alle vrijheid. Zou je zelf willen onderhandelen, dan mag dat bijvoorbeeld niet. Dat kan nadelig zijn.

Nadelen bij niet zelf onderhandelen bij jouw huis

Voorbeeld: bij het te koop zetten van je huis merk je direct dat er heel veel interesse voor is. Wel achttien verzoeken tot bezichtiging en uiteindelijk veel geïnteresseerden die daadwerkelijk willen bieden. Je hebt bedacht dat je de drie kopers vervolgens tegen elkaar op wilt laten bieden. Dat mag echter niet conform de richtlijnen van de NVM.

Makelaars en de beperkingen van de NVM-gedragscode

Hoe er geboden moet worden, ligt vast in een gedragscode. In bovengenoemd voorbeeld werkt het als volgt: alle geïnteresseerden doen eerst een eindbod. Stel dat je dat bod onvoldoende vindt, dan dien je bij alle bieders aan te geven dat je de procedure rondom het biedingssysteem helemaal gaat veranderen. Er begint dan als het ware een geheel nieuw proces. 

De makelaar kan er vervolgens voor kiezen om in onderhandeling te gaan met één van de drie hoogste bieders van een eindbod. Die bieding moet eerst worden afgerond. Pas daarna kan worden onderhandeld met een eventuele volgende bieder.

Nadelen gedragscode NVM

Dit systeem heeft zeker nadelen voor de koper. Ten eerste is het maar de vraag of de makelaar bereid is om ná ronde 1, waarin de kopers een eindbod deden, nog een ronde 2 te starten. Dat kost de makelaar meer tijd, maar levert hem niet zo zeer extra inkomsten. 

Ten tweede kan je wellicht een hogere verkoopprijs realiseren als je de drie hoogste bieders benadert, hen uitlegt dat ze in de top drie hoogste biedingen zitten en vraagt om opnieuw na te denken over hoe graag ze de woning willen kopen. 

In beide gevallen kan de onderhandeling via de gedragscode van de NVM-makelaar beknellend werken. Je bent als verkoper namelijk niet vrij om te onderhandelen hoe je wilt.

Voordelen van onderhandelen via de makelaar

De gedragscode heeft echter ook een andere, positieve kant. Het imago van de makelaardij laat al jaren te wensen over. Dat weten zelf makelaars ook, en de meerderheid is daar niet blij mee. De meeste makelaars zetten zich gewoon hard in voor hun klant. De gedragscode is dan ook opgezet om de makelaardij in een positiever daglicht te plaatsen: eerlijker en transparanter voor de kopers van een huis. 

Bovendien geeft de onderhandeling via de gedragscode meer zekerheid aan de verkoper. Op dit moment zijn er legio mensen die een huis willen kopen. Maar wanneer er minder interesse is in koophuizen, kan de zekerheid dat je huis überhaupt wordt verkocht wel eens veel meer waard zijn dan een zo hoog mogelijke verkoopprijs.

Tot slot zijn er naast puur het onderhandelen nog andere belangrijke voordelen van verkopen via een makelaar. Bijvoorbeeld de zekerheid van een deugdelijke (voorlopige) koopovereenkomst incl. de juiste juridische passages. Deze zekerheid voorkomt eventuele juridische discussies op langere termijn.

Conclusie: zelf verkopen of via een (internet)makelaar?

Heb je de talenten en de durf om zelf je huis verkopen, dan is dat een optie. Je zet een website op voor je huis, maakt promotie via Facebook of andere social media, doet de bezichtigingen zelf en regelt zelf de verkoopcontracten. 

Wil je deze risico’s niet nemen, dan is verkoop via een traditionele of internetmakelaar nog altijd een betere optie. Dit kost je wel wat extra geld maar krijgt daar flink wat zekerheid en een soepel verkoopproces voor terug.